Grundstein jeder Hausfinanzierung – Wie Ihnen ein Immobiliendarlehen zum Eigenheim verhilft

Die Standard-Bankdarlehen sind bei den Bauherren und bei den Hauskäufern sehr beliebt, da diese mit der Planungssicherheit glänzen. Ein weiterer Grund sind die einheitlichen Raten, die immer an die Bank gezahlt werden müssen. So kann der Kunde besser kalkulieren und hat einen besseren Überblick. Aber worauf sollten Sie achten, wenn Sie die eigenen Wände durch die Bank finanzieren wollen? Hierfür gibt es einige Grundregeln, auf die Sie Ihr Augenmerk legen sollten.

Die Höhe der Zinsen ist nur für eine bestimmte Zeit festgelegt, die in der Regel fünf, zehn oder fünfzehn Jahre gilt. Das nennt der Banker Zinsbindung. So haben Sie die Gewissheit, dass Sie immer die gleiche Monatsrate an die Bank zahlen. Die Raten, die Sie an die Bank zahlen müssen, setzen sich aus dem Zins und dem Tilgungsbetrag zusammen, der mit der Bank vereinbart wurde.

Ist die Zeit der Zinsbindung vorbei, dann wird die Bank den Kredit verlängern. Ab diesem Zeitpunkt gelten aber die normalen Zinssätze, die Ihnen die Bank auferlegt. Haben Sie Glück dann ist der Zinssatz niedriger, Sie können aber auch Pech haben, dann ist der Zinssatz deutlich gestiegen. Sollte dieser gestiegen sein, dann zahlen Sie mehr monatlich an die Bank zurück, als es Ihnen lieb sein kann.

Eigenkapital ansparen

Banken geben eigentlich nur einen Kredit, wenn Sie mindestens 10 % der Gesamtkosten besitzen. Einige Banken verlangen auch schon mal 20 % der Summe, die Sie als Eigenkapital haben sollten. Kostet das Haus beispielsweise 200.000 Euro, müssen Sie mindestens 40.000 auf der hohen Kante liegen haben. Allerdings rein rechnerisch gesehen darf das Haus hier nur 190.000 Euro kosten, denn zu den Erwerbskosten kommen hier noch die Nebenkosten hinzu, die mit 5 % veranlagt sind.

Grundstein jeder Hausfinanzierung

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Wenn die Bank hier mit günstigen Zinskonditionen wirbt, können Sie Glück haben, dass Sie diese bekommen. Nicht jeder, der bei der Bank einen Kredit aufnimmt, kommt in den Genuss der günstigen Zinskonditionen. Meist gelten diese Zinssätze nur für 60 % des Immobilienwertes und die anderen 40 % müssen teurer verzinst werden. Damit zahlen Sie als Bauherr natürlich gehörig drauf. Wenn Sie eine 100-%-Finanzierung angeboten bekommen, sollten Sie diese genau durchrechnen. Eine solche Finanzierung wird mit einem happigen Zinsaufschlag versehen, was zu mehr Kosten führt. Besitzen Sie allerdings ein hohes Eigenkapital, dann wird der Kredit deutlich günstiger.

Die monatliche Kreditrate errechnen  

Es ist hier wie mit dem Eigenkapital, je höher die Kreditrate ausfällt, desto günstiger wird der Kredit. Über die Höhe müssen Sie sich mit der Bank einigen, da die Bank über eine monatliche Rate, die höher ausfällt als errechnet, nie „Nein“ sagen wird. Legen Sie die monatliche Rate aber nicht zu hoch, wäre doch schade, wenn Sie die Bank nicht bedienen könnten, nachdem Sie das Haus gekauft haben.

Sparen Sie aber nicht zu sehr, wenn Sie eine höhere Rate zahlen möchten. Es nutzt Ihnen nichts, wenn Sie sich krummlegen, damit Sie die Rate für die Bank zahlen können. Lieber kein Haus haben, als die Tapeten von den Wänden lutschen, damit die Bankraten bezahlt werden können. Sie sollten auch daran denken, dass die Lebenshaltungskosten und die Heizkosten drastisch in die Höhe schnellen können. Liegt das neue Heim etwas außerhalb, brauchen Sie vielleicht noch ein weiteres Fahrzeug, was auch zu Buche schlägt.

Sie müssen in erster Linie den maximalen Betrag ermitteln, den Sie für die Ratenzahlung aufbringen können, ohne dass Sie oder Ihre Familie darunter leiden müssen.

Eine lange Zinsbindung

Haben Sie eine lange Zinsbindung mit der Bank vereinbart, kostet diese zwar ein wenig mehr, aber Sie haben den Vorteil, Sie wissen was Sie zu zahlen haben. Ebenfalls können Sie sich zurücklehnen, wenn der Zinssatz steigen sollte, Sie haben Ihren Zinssatz vertraglich festgelegt. Allerdings haben Sie schlechte Karten, wenn der Zins fallen sollte. Eine kurze Zinsbindung sollten Sie auf keinen Fall machen, denn dieses hat schon so manchem Hausherrn das Genick gebrochen, wenn dieser plötzlich die doppelte Rate an die Bank zahlen musste.

Kredit Konditionen

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Auf diese Konditionen sollten Sie achten

Haben Sie bei den Banken einige Anfragen zwecks eines Kredits laufen, dann sollten Sie nie nach dem Normalzins gehen, fragen Sie immer nach dem Effektivzins, der spiegelt die Geldkosten realistischer wieder. Allerdings weist dieser auch nicht die kompletten Kosten aus, hier können noch Schätzkosten dazukommen, Breitstellungskosten und Zuschläge, die für die Auszahlung der einzelnen Teilbeträge berechnet werden.

Versuchen Sie unter allen Umständen den Kredit so niedrig wie möglich zu halten, damit Sie sich die teuren Zinsen sparen können. Denken Sie auch daran, je mehr Eigenkapital Sie besitzen, desto niedriger wird der Kredit ausfallen. Bei einem Kredit spielt in erster Linie die Tilgung die wichtigste Rolle. Haben Sie einen finanziell großen Spielraum, dann vereinbaren Sie mit der Bank eine Tilgung von 2 % statt nur einem Prozent. Haben Sie immer noch genug Spiel, dann sollten Sie hier sogar 3 % Tilgung einsetzen lassen. Das macht immerhin nur noch 15 Jahre aus, wo Sie die Bank bedienen müssen.

Fragen Sie die Bank nach einem Sondertilgungsrecht, das auch vertraglich festgehalten werden sollte. So können Sie nach der Zinsbindung Ihr Eigenkapital nehmen, dass Sie sich angespart haben, um bei der Bank die Restschuld zu mindern.

Mit der Bank klug verhandeln

Bevor Sie zu einer Bank gehen, sollten Sie sich gut vorbereiten. Hier sollten Sie alle denkbaren Eigenkapitalquellen auflisten und diese mit Belegen versehen. Halten Sie Ihre monatlichen Einkommen fest, ebenso die Ausgaben, die Sie haben. Rechnen Sie auch die Umzugskosten ein, die entstehen können, wenn Sie in Ihr neues Heim einziehen wollen. Besonders sollten Sie darauf achten, dass die Bank Ihnen keine Klausel in den Kreditvertrag einbaut, welche die Bank berechtigt, den Darlehensanspruch, den die Bank an Sie hat, zu veräußern. Wenn dieses geschieht, dann zahlen Sie nicht mehr an die Bank, sondern hier zahlen Sie an ein Finanzinstitut, das mit allen Wassern gewaschen ist.

Treten Sie bei der Bank nie als Bittsteller auf, dass macht schon mal einen schlechten Eindruck. Hier sollten Sie als gleichberechtigter Partner auftreten, denn die Bank verdient ja an Ihnen eine schöne Stange Geld. Schaltet die Bank auf stur, dann packen Sie Ihre Papiere ein und zeigen, dass es noch andere Banken gibt, meist gibt die Bank dann nach.

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