Bei der Kaufpreisaufteilung verlieren Immobilienkäufer oft tausende Euro — nicht weil das Steuerrecht kompliziert ist, sondern weil ein einziger Ausgangswert falsch gesetzt wird.Wer eine Immobilie kauft und vermietet, darf die Anschaffungskosten über Jahrzehnte steuerlich abschreiben. Das Prinzip kennen die meisten. Was viele jedoch übersehen: Abschreibungsfähig ist nur der Gebäudeanteil — nicht das Grundstück. Und wie hoch dieser Anteil ausfällt, entscheidet sich nicht im Kaufvertrag, sondern in einem Schritt, der danach kommt und den viele dem Finanzamt überlassen. Das Büro Dr. Timmer & Luibrand GmbH sieht diesen Fehler regelmäßig — und seine Konsequenzen.
Warum die Aufteilung so entscheidend istWer heute in einer deutschen Großstadt eine vermietete Eigentumswohnung für 450.000 Euro kauft, kann nicht einfach diesen Betrag abschreiben. Zunächst muss geklärt werden: Wie viel davon entfällt auf das Gebäude, wie viel auf den Grund und Boden? Nur der Gebäudeanteil darf mit 2 % jährlich abgeschrieben werden — über 50 Jahre hinweg.Klingt nach einer technischen Formalität. Ist es aber nicht. Denn die Höhe des Gebäudeanteils bestimmt direkt, wie viel Steuervorteil ein Vermieter Jahr für Jahr erzielt. Bei einem Gebäudeanteil von 70 % ergibt sich eine jährliche Abschreibung von 6.300 Euro. Liegt der Anteil laut Finanzamt nur bei 50 %, sind es noch 4.500 Euro — ein Unterschied von 1.800 Euro pro Jahr, der sich über 20 Jahre auf 36.000 Euro weniger Steuerabzug summiert. Je nach individuellem Steuersatz entspricht das einem realen Steuernachteil von 12.000 bis 18.000 Euro.Das
Problem: Die Arbeitshilfe des Finanzamts rechnet oft zulasten der Käufer
Wenn keine belastbare Aufteilung vorliegt, greift das Finanzamt auf ein eigenes Berechnungsmodell zurück — die sogenannte Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Dieses Tool soll die Kaufpreisaufteilung vereinfachen. In der Praxis führt es jedoch in vielen Regionen zu Ergebnissen, die den tatsächlichen Marktverhältnissen nicht entsprechen.Besonders in städtischen Lagen mit hohen Immobilienpreisen weist das Modell dem Grundstück einen überproportional hohen Anteil zu. Der Grund: Die Arbeitshilfe arbeitet mit pauschalen Annahmen, nicht mit echten Marktdaten. In Städten wie Stuttgart, München oder Frankfurt — wo Grundstücke teuer, aber Bestandsgebäude oft noch teurer sind — spiegelt das Ergebnis die Realität kaum wider.Das Resultat: Der abschreibungsfähige Gebäudeanteil wird systematisch zu niedrig ausgewiesen. Und weil die meisten Käufer das nicht prüfen oder anfechten, bleibt dieser Fehler über die gesamte Abschreibungsdauer bestehen.
Was viele nicht wissen: Das Finanzamt hat nicht das letzte Wort
Der Bundesfinanzhof hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums kein verbindliches Instrument ist. Steuerpflichtige haben das Recht, eine abweichende Kaufpreisaufteilung [ geltend zu machen — wenn diese auf einer fundierten, methodisch nachvollziehbaren Grundlage beruht.Diese Grundlage liefert ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen. Ein solches Gutachten analysiert die Immobilie auf Basis echter Marktdaten: Bodenrichtwerte, Vergleichstransaktionen, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Ertragskraft und rechtliche Rahmenbedingungen. Das Ergebnis ist keine Schätzung — es ist eine dokumentierte, gerichtsfeste Bewertung, die dem Finanzamt vorgelegt werden kann und im Streitfall auch vor Gericht standhält.
Wie ein Gutachten die Aufteilung verändert
Ein Praxisbeispiel: Ein Mehrfamilienhaus in Stuttgart wird für 900.000 Euro erworben. Die Arbeitshilfe des Finanzamts weist einen Grundstücksanteil von 55 % aus — der Gebäudeanteil beläuft sich damit auf 405.000 Euro, die jährliche Abschreibung auf 8.100 Euro.Ein Sachverständiger analysiert die tatsächlichen Marktdaten: Der Bodenrichtwert, die Lage, der Zustand des Gebäudes und vergleichbare Transaktionen in der Region ergeben ein anderes Bild. Der Grundstücksanteil liegt marktkonform bei 38 %, der Gebäudeanteil steigt auf 558.000 Euro — die jährliche Abschreibung damit auf 11.160 Euro. Über 20 Jahre summiert sich diese Differenz auf über 600.000 Euro mehr abschreibungsfähige Basis. Der steuerliche Vorteil liegt im fünfstelligen Bereich.Das Gutachten kostet einen Bruchteil davon. Und die Kosten selbst sind steuerlich absetzbar.
Für wen lohnt sich ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung?
Grundsätzlich für jeden, der eine vermietete Immobilie erworben hat oder plant zu erwerben — insbesondere in städtischen Lagen mit hohen Kaufpreisen und einem spürbaren Missverhältnis zwischen Grundstücks- und Gebäudewert.Besonders relevant ist das Thema in folgenden Situationen: beim Kauf von Bestandsimmobilien mit hohem Sachwert, bei Mehrfamilienhäusern mit stabilen Mieteinnahmen, bei Gewerbeimmobilien mit komplexen Bewertungsgrundlagen sowie bei Immobilien, die bereits im Bestand sind und bei denen die ursprüngliche Aufteilung nie geprüft wurde.Denn auch rückwirkend kann eine Korrektur möglich sein — abhängig davon, welche Veranlagungsjahre noch offen sind. Wer seit Jahren zu wenig abschreibt, sollte prüfen, ob Handlungsbedarf besteht.
Was ein qualifiziertes Gutachten auszeichnet
Nicht jedes Gutachten hat vor dem Finanzamt Bestand. Entscheidend ist, dass der Sachverständige über eine anerkannte Zertifizierung verfügt — etwa nach DIN EN ISO/IEC 17024 — und dass das Gutachten die gesetzlich vorgesehenen Wertermittlungsverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) korrekt anwendet.Dr. Timmer & Luibrand GmbH ist als Sachverständigenbüro nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert, als Recognised European Valuer (REV) durch die TEGoVA anerkannt und offiziell vorlageberechtigt gegenüber der Finanzverwaltung. Das Büro erstellt jährlich mehrere hundert Kaufpreisaufteilungen und hat über 500 gerichtsfeste Gutachten für Amts- und Landgerichte angefertigt — eine Praxiserfahrung, die bei der Auseinandersetzung mit Finanzbehörden den Unterschied macht.
Was tun?
Wer eine Immobilie erworben hat oder dabei ist, eine zu kaufen, sollte die Frage der Kaufpreisaufteilung nicht dem Finanzamt überlassen. Der erste Schritt ist einfach: Eine unverbindliche Anfrage beim Sachverständigen klärt, ob ein Gutachten sinnvoll ist und welcher Steuervorteil realistisch erzielt werden kann.Die eigentliche Frage ist nicht, ob ein Gutachten etwas kostet. Sondern was es kostet, keines erstellen zu lassen.